Mit jelent a lassuló piac egy ingatlan-adásvételnél?

Az elmúlt években könnyű volt hozzászokni ahhoz, hogy az ingatlan ára jövőre valószínűleg magasabb lesz, mint ma.

A lakásárak rendkívül gyorsan emelkedtek, miközben az otthonteremtési támogatások és a kedvezményes hitelkonstrukciók újabb vásárlókat hoztak a piacra. Ez sok család számára valódi lehetőséget teremtett a saját otthon megszerzésére, ugyanakkor a növekvő fizetőképes kereslet az árakat is felfelé hajtotta.

A lakásárak emelkedésével azonban a jövedelmek nem tudnak korlátlanul lépést tartani. Egy ponton hiába válik elérhetővé több vagy kedvezőbb finanszírozás, a vevőnek akkor is azt kell mérlegelnie, hogy a jövedelméhez képest mekkora vételárat és milyen hosszú távú terhet tud reálisan vállalni.

Most mintha ennek a határát keresné a piac.

Jó ideje érzékelhető, hogy kevesebb a kapkodás. A vevők megfontoltabbak, az értékesítés tovább tarthat és sok ingatlan hónapokon keresztül a kínálatban marad. Közben a hirdetési árak sok esetben még mindig a korábbi, gyorsan emelkedő piac elvárásait tükrözik.

Fontos azonban különbséget tenni a hirdetési ár és a tényleges vételár között. Attól, hogy egy lakást X millió forintért kínálnak, még nem tudjuk, hogy végül mennyiért talál vevőre – vagy talál-e egyáltalán.

A következő hónapok irányát nehéz lenne biztosan megjósolni. A kedvezményes hitelek élénkíthetik a keresletet, a magas árszint viszont korlátozhatja azt. A gazdasági és szabályozási környezet is változik, ezért ma különösen kockázatos abból kiindulni, hogy a következő évek egyszerűen megismétlik az előzőeket.

Ebben az írásban tudatosan nem dobálózunk számokkal. Nem azért, mert nincsenek: a piaci adatok hónapról hónapra változnak és egy-egy átlag önmagában könnyen többet takar el, mint amennyit megmutat. Más a helyzet Budapesten és vidéken, egy panelnél és egy családi háznál, egy felújított és egy korszerűsítésre váró ingatlannál.

Ingatlanjogászként ezért minket egy konkrét ügyletnél kevésbé az országos átlag érdekel, sokkal inkább az, hogy mit veszünk, mennyiért és milyen feltételekkel.

Vevőként talán ma ez az egyik legfontosabb kérdés:

Meg tudom venni – de ezen az áron meg is akarom venni?

Attól, hogy a finanszírozás több pénzt tesz elérhetővé a vásárláshoz, maga az ingatlan nem lesz nagyobb, jobb állapotú vagy jobb helyen. Az ára viszont emelkedhet. És attól sem lesz automatikusan jó vétel, hogy sikerült több millió forintot alkudni az eredetileg meghirdetett árból.

A valódi kérdés az, hogy mit kapunk a kialkudott összegért. Milyen az ingatlan műszaki és jogi állapota? Vannak-e terhei? Rendezettek-e a tulajdoni viszonyok? Megfelel-e a tényleges állapot a dokumentumoknak? Milyen további költségekkel kell számolni?

Egy több tízmillió forintos vásárlásnál ezek könnyen fontosabbak lehetnek annál, hogy mekkora kedvezményt sikerült elérni.

A lassabb piacnak ebből a szempontból van egy kifejezetten jó oldala is: újra van idő kérdezni.

Az erős keresleti időszakokban gyakran előfordult, hogy a vevőnek szinte azonnal döntenie kellett. Megnézte az ingatlant, tetszett neki, és már érkezett is a következő érdeklődő. Ilyenkor könnyű megfordítani a helyes sorrendet: először „megszerezni” a lakást, és csak utána alaposan megnézni, pontosan mit is vettünk.

Most több idő maradhat a dokumentumok ellenőrzésére, a finanszírozás végiggondolására és magának az ingatlannak a vizsgálatára. És több tér maradhat a tárgyalásra is.

Nemcsak a vételárról lehet egyeztetni. A foglaló összege, a fizetés ütemezése, a birtokbaadás időpontja, a tehermentesítés módja vagy a hitelfolyósításhoz szükséges határidő ugyanúgy része az ügyletnek.

A jó alku nem feltétlenül az, amelyik a legnagyobb árengedménnyel végződik, hanem az, amelyből mindkét fél számára teljesíthető szerződés születik.

Eladói oldalon ugyanez a lassabb piac másfajta tudatosságot kíván. Ha kevesebb a komoly érdeklődő, különösen kellemetlen elveszíteni egy vevőt azért, mert csak a szerződéskötés előtt derül ki egy rendezetlen tulajdoni helyzet, fennálló teher, haszonélvezet vagy más megoldandó jogi kérdés.

Ezek többsége kezelhető. Nem mindegy azonban, hogy előre rendezzük őket, vagy akkor kezdünk megoldást keresni, amikor már megszületett az ármegállapodás és mindenki szerződni szeretne. Egy lassabb piacon a rendezett jogi háttér ezért nem pusztán adminisztráció, hanem az értékesíthetőség része.

Nem tudjuk biztosan, merre indul az ingatlanpiac a következő hónapokban. A kedvezményes finanszírozás növelheti a keresletet, a magas árak visszafoghatják, és a gazdasági, illetve szabályozási környezet is változhat.

A saját ügyletünket viszont nem kell megjósolni.

Meg lehet vizsgálni az ingatlant, ellenőrizni lehet a jogi helyzetét, át lehet gondolni a finanszírozást, és pontosan meg lehet határozni a szerződés feltételeit.

Talán éppen ez a lassabb piac egyik előnye: újra van idő arra, hogy egy több tízmillió forintos döntést valóban több tízmillió forintos döntésként kezeljünk.

Nemcsak azt kérdezzük, hogy meg tudjuk-e venni.

Hanem azt is, hogy ezt az ingatlant, ezen az áron és ezekkel a feltételekkel valóban meg akarjuk-e venni?

‍