Közösen veszünk lakást, tehát fele-fele arányban leszünk tulajdonosok. Logikusnak tűnik és a gyakorlatban valóban nagyon sokan ezt választják.
Csakhogy az élet ritkán ennyire szabályos.
Az egyik félnek van húszmillió forint megtakarítása, a másiknak öt. Az egyik családja beszáll a vételárba, a másiké nem. A hitelt közösen veszik fel, de nem biztos, hogy hosszú éveken keresztül pontosan ugyanannyit fizetnek majd bele.
Ehhez képest az adásvételi szerződésben gyakran minden különösebb gondolkodás nélkül megjelenik az 1/2–1/2 tulajdoni arány.
Pedig közös lakás vásárlásakor egyáltalán nem kötelező mindent felezni.
Ha ketten vásárolnak egy ingatlant, meghatározhatják, hogy milyen tulajdoni hányadot szereznek. Lehet ez természetesen 1/2–1/2, de lehet 2/3–1/3, 70–30 vagy más arány is.
Hogy melyik a jó megoldás, arra nincs általános válasz.
Ha mindketten ugyanannyi saját pénzzel érkeznek és a további költségeket is közösen viselik, az 50–50 kézenfekvő. Ha azonban az egyik fél lényegesen nagyobb összeget fordít a vásárlásra, már érdemes legalább feltenni a kérdést, hogy valóban ezt akarják-e.
Mert az, hogy „közös otthont veszünk” és az, hogy „fele-fele arányban szerezzük meg a tulajdonjogot”, jogilag nem ugyanaz a mondat.
Tegyük fel, hogy egy 80 millió forintos lakás megvásárlásához az egyik fél 20 millió, a másik 5 millió forint saját megtakarítást használ fel, a fennmaradó vételárat pedig hitelből fizetik meg.
Ettől még dönthetnek az 50–50 százalék mellett. Semmi nem tiltja.
De dönthetnek másként is.
A lényeg inkább az, hogy erről ténylegesen döntsenek és ne csak azért kerüljön 1/2–1/2 a szerződésbe, mert valahogy mindenki ezt tekinti alapbeállításnak.
Ráadásul önmagában az önerő sem feltétlenül mond el mindent. Számíthat az is, hogyan fizetik majd a hitelt, van-e közöttük más pénzügyi megállapodás, illetve honnan származik az a pénz, amelyből a lakást megveszik.
Közös lakásvásárlásnál egyáltalán nem ritka, hogy valamelyik család is segít.
És itt érdemes egy pillanatra megállni.
Ha az egyik fél szülei adnak 15 millió forintot a lakás megvásárlásához, nem mindegy, hogy ezt a saját gyermeküknek adják, a párnak adják, vagy kölcsönként adják.
A különbség addig rendszerint senkit nem különösebben érdekel, amíg minden rendben van.
Évekkel később viszont már meglehetősen fontos lehet, hogy az a 15 millió forint pontosan milyen jogcímen került a vásárlásba.
A családi pénzek egyik sajátossága, hogy az átadás pillanatában általában mindenki pontosan tudja, miről volt szó. Öt vagy tíz évvel később már meglepően sokféle változata tud létezni ugyanannak a történetnek.
Nagyobb összegnél ezért érdemes ezt akkor tisztázni, amikor még mindenki ugyanarra emlékszik.
Ez talán az egyik leggyakoribb félreértés.
A felek 50–50 százalékban megveszik a lakást, majd az évek során az egyikük fizeti a hitel nagyobb részét. Vagy ő finanszírozza a felújítást. Esetleg saját pénzből kerül sor egy komolyabb korszerűsítésre.
Ettől a tulajdoni hányad nem változik meg magától.
Ha a tulajdoni lapon 1/2–1/2 szerepel, akkor tíz év múlva is ez fog szerepelni rajta attól függetlenül, hogy közben ki hány törlesztőrészletet vagy felújítási számlát fizetett ki.
Ezeknek egy későbbi elszámolásnál lehet jelentőségük, de ez már nem ugyanaz a kérdés, mint az ingatlan tulajdoni aránya.
A hitel sem teszi automatikusan fele-fele arányúvá az ingatlant.
A bankkal fennálló hiteljogviszony és az ingatlan tulajdonjoga két külön kérdés. Finanszírozott vásárlásnál természetesen figyelembe kell venni a bank feltételeit is, de abból, hogy ketten vesznek részt a finanszírozásban, önmagában még nem következik kötelező 50–50 százalékos tulajdoni arány.
Éppen ezért ezt nem akkor érdemes először végiggondolni, amikor már megérkezett a banki szerződéscsomag, az adásvételi szerződés tervezete pedig gyakorlatilag készen van.
Ha a vásárlók házasok, a tulajdoni lap mellett a házassági vagyonjogi szabályokat is figyelembe kell venni.
Különösen akkor lehet ennek jelentősége, ha a vételár egy része valamelyik fél házasság előtti vagyonából, örökségéből vagy neki adott ajándékból származik.
Vagyis házastársaknál még kevésbé szerencsés abból kiindulni, hogy ami a tulajdoni lapon látszik, az minden lehetséges későbbi kérdésre választ ad.
Talán ezért kezelik sokan kissé kellemetlenül a tulajdoni arány kérdését. Közös otthont vásárolnak és furcsának érzik rögtön azzal kezdeni, hogy kié pontosan hány százalék.
Pedig ennek semmi köze ahhoz, hogy bárki a kapcsolat végét tervezné.
Egy lakás sok ember életének legnagyobb vagyoni döntése. Teljesen normális előre tisztázni, hogy ki milyen forrást tesz bele, milyen tulajdoni hányadot szerez, mi történik a családtól kapott pénzzel, és hogyan gondolkodnak a hitelről.
Lehet a szerelem 50–50 akkor is, ha a lakás 70–30.
És természetesen lehet a lakás is 50–50.
Csak jobb, ha ez nem megszokásból kerül így a szerződésbe, hanem azért, mert a felek végiggondolták és valóban ezt akarják.
Közös lakásvásárlásnál nincs olyan tulajdoni arány, amely minden párnak és minden élethelyzetben megfelelő.
Más lehet az ésszerű megoldás akkor, ha az önerőt fele-fele arányban fizetik, és más akkor, ha az egyik fél lényegesen nagyobb saját megtakarítással érkezik, valamelyik család beszáll a vételárba, vagy a hitel terheit sem azonos arányban viselik.
Éppen ezért a tulajdoni arányt érdemes még az adásvételi szerződés elkészítése előtt átgondolni.
A Jövőd Otthona keretében abban is segítünk, hogy a konkrét finanszírozás, a saját források, az esetleges családi hozzájárulás és a felek elképzelései alapján milyen tulajdoni arány és jogi megoldás lehet megfelelő az adott helyzetben.
Mert nem az a cél, hogy minden lakás 50–50 legyen. Hanem az, hogy ami végül a szerződésbe kerül, az valóban azt tükrözze, amiben megállapodtatok.
info@jovodotthona.hu
+36 30 417 0772
1118 Budapest, Rétköz utca 10