Egy folyamatban lévő ügy nyoma, amelyet ingatlanvásárlás előtt soha nem szabad figyelmen kívül hagyni.
Lakásvásárlás előtt az egyik legfontosabb lépés a friss tulajdoni lap ellenőrzése. Ebből derül ki többek között, hogy valóban az eladó-e az ingatlan tulajdonosa, milyen terhek vannak az ingatlanon, és folyamatban van-e olyan eljárás, amely később megváltoztathatja annak jogi helyzetét.
Erre utalhat a tulajdoni lapon megjelenő széljegy.
A széljegy azonban nem bejegyzett tulajdonjog, nem önálló teher, és önmagában még nem jelenti azt sem, hogy baj van az ingatlannal. Azt mutatja, hogy az ingatlannal kapcsolatban már benyújtottak egy kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz, de azt még nem bírálták el véglegesen.
Széljegyre kerülhet például:
A széljegyből tehát elsősorban az látható, hogy az ingatlan nyilvántartott állapota éppen változás alatt állhat. Azt, hogy ez a változás veszélyt jelent-e a tervezett vásárlásra, csak a széljegy alapjául szolgáló ügy és az ahhoz kapcsolódó iratok ismeretében lehet megállapítani.
Ha egy lakás tulajdoni lapján széljegy szerepel, attól még nem kell azonnal lemondani a vásárlásról.
Előfordulhat például, hogy az eladó már visszafizette a lakáshitelét, és a bank jelzálogjogának törlése van folyamatban. Ilyenkor a széljegy akár azt is jelezheti, hogy az ingatlan tehermentesítése már megkezdődött.
Más a helyzet azonban akkor, ha a széljegy egy másik vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelméhez, végrehajtási joghoz vagy olyan új teherhez kapcsolódik, amely akadályozhatja a tulajdonszerzést.
Ezért a megfelelő kérdés nem az, hogy „van-e széljegy?”, hanem az, hogy:
Mi van a széljegy mögött, és hogyan befolyásolja az adásvételt?
Az ingatlan-nyilvántartásban főszabály szerint jelentősége van annak, hogy az egyes kérelmek mikor érkeztek be. A korábban benyújtott kérelmet általában a később érkezett kérelem előtt kell elbírálni.
Ez az úgynevezett rangsor elve.
Ha tehát egy másik kérelem már megelőzi a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelmét, először azt kell tisztázni, hogy a korábbi ügy milyen változást eredményezhet. Egy megelőző széljegy ugyanis hatással lehet arra, hogy a vevő tulajdonjoga egyáltalán bejegyezhető-e, illetve milyen jogokkal vagy terhekkel együtt kerülhet az ingatlan a tulajdonába.
Éppen ezért lényeges, hogy az aláírt adásvételi szerződés és a kapcsolódó kérelem megfelelő időben kerüljön benyújtásra.
Nem.
A széljegy azt igazolja, hogy egy kérelmet benyújtottak, és az eljárás megindult. Nem bizonyítja azonban, hogy a kérelem minden szempontból megfelelő, és azt sem garantálja, hogy a kért jogot valóban bejegyzik.
A hatóság a kérelmet elutasíthatja, hiánypótlást rendelhet el, vagy az eljárás más okból is megszűnhet. A vevő csak a tulajdonjog tényleges bejegyzésével válik az ingatlan nyilvántartás szerinti tulajdonosává.
Ezért nem ugyanaz a két állítás:
Az első egy folyamatban lévő eljárást, a második már megtörtént jogi változást jelent.
Ingatlanvásárlás előtt nem elég annyit megállapítani, hogy a tulajdoni lapon van egy széljegy. Pontosan tisztázni kell:
Ha például egy korábbi jelzálogjog törlése van folyamatban, a szerződésben rendezni kell, mikor és milyen igazolás alapján fizethető ki a vételár következő része. Ha viszont egy másik tulajdonjog-bejegyzési kérelem szerepel széljegyen, az ügylet aláírása előtt tisztázni kell, hogy az eladó egyáltalán jogosult-e ugyanazt az ingatlant értékesíteni.
Nem csak az ingatlan megtekintésekor vagy az alku előtt érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapot.
Friss tulajdoni lap indokolt lehet:
Az ingatlan jogi helyzete akár rövid idő alatt is megváltozhat. Egy korábban lekért, széljegymentes tulajdoni lap ezért nem bizonyítja, hogy napokkal vagy hetekkel később is változatlan az állapot.
Igen, de csak akkor, ha pontosan ismert, mi áll a széljegy mögött, és annak következményeit az adásvételi szerződés megfelelően kezeli.
A széljegy önmagában nem teszi eladhatatlanná az ingatlant. Ugyanakkor nem is olyan részlet, amely felett érdemes átsiklani azért, mert az eladó szerint „csak egy folyamatban lévő ügy”.
Ingatlanvásárlásnál gyakran nem az jelenti a legnagyobb kockázatot, ami már jól láthatóan szerepel a tulajdoni lapon, hanem az, amit a felek nem vizsgálnak meg elég alaposan.
A széljegy azt jelzi, hogy az ingatlannal kapcsolatban kérelmet nyújtottak be, amelyet még nem bíráltak el véglegesen.
Nem feltétlenül jelent problémát, de mindig ellenőrizni kell:
Egyetlen széljegy mögött állhat egyszerű adminisztratív változás, folyamatban lévő tehermentesítés, de akár egy másik vevő vagy egy végrehajtási eljárás is.
Ezért ingatlanvásárláskor a friss tulajdoni lap ellenőrzése nem formalitás. Az egyik legfontosabb lépés ahhoz, hogy valóban azt az ingatlant, olyan jogi állapotban szerezzük meg, amelyre számítottunk.
Jogi nyilatkozat: A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem helyettesíti az egyedi ügy körülményeinek vizsgálatán alapuló jogi tanácsadást.
info@jovodotthona.hu
+36 30 417 0772
1118 Budapest, Rétköz utca 10