Ha egy ingatlan megvan, az árban megegyeztek, a finanszírozás is rendben van, sokan azt hiszik, innentől már csak formalitás az egész. Pedig van egy jogi helyzet, ami akár az utolsó pillanatban is átírhatja a forgatókönyvet: az elővásárlási jog.
Ez nem minden ügyletnél merül fel. De ahol igen, ott nagyon is számít. És általában nem akkor derül ki, amikor még kényelmesen lehetne kezelni, hanem akkor, amikor a felek már előre ünnepelnének.
Az elővásárlási jog lényege egyszerű: ha a tulajdonos el akar adni egy ingatlant, bizonyos jogosultak ugyanazon feltételekkel megelőzhetik a kiválasztott vevőt.
Vagyis nem arról van szó, hogy valaki utólag jobb ajánlatot tesz. Nem kell többet fizetnie, nem kell újratárgyalnia a feltételeket. Elég, ha az eredeti ajánlatot elfogadja. Ilyenkor a szerződés nem a kiszemelt vevővel, hanem az elővásárlásra jogosulttal jön létre.
• Osztatlan közös tulajdonnál: Ez a legtipikusabb eset. Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van (például közös udvaros házrészek, tárolók, garázsbeállók), a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
• Ha a föld és az épület tulajdona elválik: Ritkább, de létező helyzet, amikor a földtulajdonost elővásárlási jog illeti meg az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre.
• Ha szerződés vagy alapító okirat tartalmazza: Létrejöhet szerződéssel is, illetve társasházi alapító okirat is tartalmazhat ilyen rendelkezést.
• Speciális ingatlanoknál: Egyes esetekben az állam vagy az önkormányzat (például műemlékek, védett területek esetén) jogszabály alapján tarthat igényt az ingatlanra.
Mert az elővásárlási jog nem formaság. Ha az eladó úgy köt szerződést, hogy a jogosultat nem értesítette megfelelően, a szerződés vele szemben hatálytalan lehet. Ez azt jelenti, hogy a jogosult utólag is felléphet, és a vevő helyébe léphet – így egy aláírt ügylet is bármikor bizonytalanná válhat.
Az eladónak a harmadik személytől kapott, elfogadni kívánt ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell a jogosulttal. Látnia kell minden lényeges feltételt:
• A pontos vételárat.
• A fizetés módját és határidejét.
• A teljesítés egyéb feltételeit.
Nem elég annyit mondani, hogy "van rá vevő". A közlésnek érdeminek és igazolhatónak (például tértivevényes levél) kell lennie.
Erre nincs egyetlen, automatikusan alkalmazható szám. A Ptk. szerint az ajánlati kötöttség ideje alatt kell nyilatkozni, de külön jogszabályok (pl. állami elővásárlási jog) ettől eltérő, akár 30–60 napos határidőket is megállapíthatnak. A rutinból rávágott „pár nap” itt súlyos hiba lehet.
A jogosult a törvényben meghatározott feltételek szerint felléphet, de ehhez nem elég pusztán tiltakoznia: az igényérvényesítéssel egyidejűleg el kell fogadnia az ajánlatot, és igazolnia kell a teljesítőképességét (hogy valóban ki tudja fizetni az összeget).
Mert vevőként könnyű abba a hibába esni, hogy kész tényként kezeled az ügyletet, miközben az még nem stabil. Amíg a nyilatkozatok és határidők le nem zárulnak, a pozíciód valójában feltételes. Ezért az elővásárlási jog ugyanúgy a vevő kockázata is, mint az eladóé.
A legtöbb probléma abból adódik, hogy túl későn kezdik komolyan venni a helyzetet. A biztonság érdekében elengedhetetlen:
• A tulajdoni viszonyok és az alapító okirat pontos ellenőrzése.
• Az ajánlat teljes körű és igazolható közlése.
• Az adott ügyre irányadó határidők pontos kiszámítása.
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
Az elővásárlási jog önmagában nem akadály, hanem egy tisztázandó jogi helyzet. Egy jól előkészített ügyletnél nemcsak azt kell látni, hogy van-e vevő, hanem azt is, hogy van-e bárki, aki a vevőt megelőzheti. A titok a pontos és időben elvégzett jogi előkészítésben rejlik.
Konkrét ügye van?
Ha ingatlanvásárlás előtt áll és nem biztos, hogy minden rendben van — kérdezzen az aláírás előtt.
Ez a cikk általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak.
info@jovodotthona.hu
+36 30 417 0772
1118 Budapest, Rétköz utca 10