2026. május 19. | Ingatlanjog · Kellékszavatosság | 5 perc olvasás
Beázik a tető. Penészesedik a fal. A frissen festett felület mögött előbújik a régi vizesedés.
Kinek a problémája ez, ha az adásvételi szerződést már aláírták?
Egy ingatlan megvásárlása nem ér véget a kulcsátadással. A rejtett hibák kérdése sok esetben éppen ott kezdődik.
Attól, hogy egy ingatlan hibás, még nem biztos, hogy az eladó felel érte.
A jog különbséget tesz azok között a hibák között, amelyeket a vevő felismerhetett volna, és azok között, amelyek a vásárláskor nem voltak láthatók.
Nyílt hibának számíthat például egy repedt ablak, egy látható falrepedés vagy egy sérült burkolat.
Rejtett hibának ezzel szemben olyan probléma minősülhet, amely a megtekintés során nem volt felismerhető, de már az adásvétel időpontjában is fennállt.
Ilyen lehet például egy súlyos szigetelési probléma, vizesedés, beázás vagy olyan műszaki hiányosság, amelyet egy laikus vevő nem tudott észlelni.
Sokan úgy gondolják, hogy az eladó felelőssége a kulcsátadással véget ér.
Ez nem feltétlenül igaz.
Az eladót kellékszavatossági felelősség terhelheti, ha az ingatlan az adásvétel időpontjában nem felelt meg annak az állapotnak, amelyet a szerződés vagy a jogszabály alapján el lehetett várni.
Egy lakóingatlannak természetesen nem kell hibátlannak lennie.
A rendeltetésszerű használatra azonban alkalmasnak kell lennie.
A rejtett hibás ügyekben általában nem az a legnagyobb kérdés, hogy van-e hiba.
Hanem az, hogy a hiba már az adásvételkor is fennállt-e.
Ha például a tető az átadás után néhány héttel beázik, felmerülhet, hogy a probléma korábban is létezett, csak addig nem derült ki.
Ha viszont a hiba az átadást követően keletkezett, annak megítélése már egészen más lehet.
Ilyen ügyekben gyakran műszaki szakértő véleménye segít tisztázni, hogy a hiba mikor alakulhatott ki és felismerhető lett volna-e korábban.
Az adásvételi szerződésekben gyakran szerepel, hogy a vevő az ingatlant megtekintett és megismert állapotban vásárolja meg.
Ez fontos rendelkezés, de nem jelent automatikus felmentést minden később felmerülő probléma alól.
A vevő elfogadja azokat a hibákat, amelyeket látott vagy kellő körültekintéssel felismerhetett volna.
A valóban rejtett hibák megítélése azonban ettől még külön vizsgálat tárgya lehet.
Különösen akkor, ha az eladó tudott a hibáról, de erről nem tájékoztatta a vevőt.
Bizonyos esetekben az eladó megpróbálhatja korlátozni vagy kizárni a kellékszavatossági felelősségét.
Ez különösen használt ingatlanoknál fordul elő.
Vevőként ilyenkor érdemes fokozott körültekintéssel eljárni.
A teljes felelősségkizárás ugyanis nem minden esetben jelent automatikusan biztonságos megoldást az eladó számára, és nem minden esetben zárja ki a későbbi vitákat sem.
Ha rejtett hiba merül fel, az első lépés a dokumentálás.
Érdemes megőrizni:
• a fényképeket és videókat
• a szakember véleményét
• a javítási ajánlatokat
• az eladóval folytatott kommunikációt
Sok esetben célszerű még a javítás előtt szakértőt bevonni, mert később nehezebb lehet bizonyítani az eredeti állapotot.
A legtöbb kellemetlen helyzet megfelelő előkészítéssel megelőzhető.
Ingatlanvásárlás előtt érdemes figyelni:
• a műszaki állapot felmérésére;
• az eladó nyilatkozataira;
• a rendelkezésre álló dokumentumokra;
• az ingatlan állapotának pontos rögzítésére.
Sok esetben egy alapos műszaki és jogi ellenőrzés többet ér, mint egy későbbi pereskedés.
Egy rossz tető, hibás szigetelés vagy súlyos vizesedés akár jelentős költséget is okozhat.
A kérdés ilyenkor nem az, hogy a vevő csalódott-e.
Hanem az, hogy az ingatlan az adásvétel időpontjában megfelelt-e annak az állapotnak, amelyet a felek jogszerűen elvárhattak.
Egy jól előkészített adásvétel nemcsak a tulajdonjog átruházásáról szól.
Hanem arról is, hogy a kellemetlen meglepetések lehetőleg még a szerződés aláírása előtt kiderüljenek.
A tulajdoni lap nem csak formalitás – 7 dolog, amit mindig ellenőrizni kell vásárlás előtt
Az elővásárlási jog – A láthatatlan buktató, ami egy adásvételt is felboríthat
Ikerházat veszel? Ne csak azt nézd, amit az utcáról látsz
info@jovodotthona.hu
+36 30 417 0772
1118 Budapest, Rétköz utca 10