___________________________________________________________________________________________________________________________________________
Beázik a tető. Penészesedik a fal. A frissen festett felület mögött előbújuik a régi vizesedés. Kinek a problémája ez — ha az aláírás már megtörtént?
Egy ingatlan megvásárlása nem ér véget a kulcsátadással. A rejtett hibák kérdése éppen ott kezdődik.
Kinek kell fizetnie a javítást? A vevőnek vagy az eladónak?
Fontos az elején tisztázni: attól, hogy egy ingatlan hibás, még nem biztos, hogy az eladó felel érte.
A jog különbséget tesz azok között a hibák között, amelyeket a vevő felismerhetett volna, és azok között, amelyek a vásárláskor nem voltak láthatóak.
Nyílt hiba például az, amit egy átlagos megtekintés során észre lehet venni: repedt ablak, látható falrepedés, sérült burkolát, rossz állapotú nyílászáró. Ezeiknél a vevő utólag nehézen hivatkozhat arra, hogy nem tudott róluk.
Rejtett hiba ezzel szemben az, amely a megtekintéskor nem látszott, de már az eladáskor is fennállt. Ilyen lehet komoly szigetelési probléma, beázás, statikai hiba, vizesedés vagy olyan műszaki hiányosság, amelyet laikus vevő egyszerű szemrevételezéssel nem ismerhetett fel.
Sokan azt gondolják, hogy az eladó felelőssége a kulcsátadással véget ér. Ez nem így van.
Az eladót kellékszavatosági felelősség terhelheti, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felelt meg annak az állapotnak, amelyet a szerződés vagy a jogszabály alapján el lehetett várni.
Az ingatlannak alkalmasnak kell lennie arra, amire megvették.
Egy lakóingatlannál ez elsősorban azt jelenti, hogy lakó alkalmasság. Nem kell hibátlannak lennie, főleg használt ingatlan esetén, de nem lehet olyan állapotban, amely a rendeltetésszerű használatot komolyan akadályozza.
Rejtett hibás ügyekben általában nem az a legnagyobb kérdés, hogy van-e hiba. Hanem az, hogy a hiba már az adásvételkor is fennállt-e.
Ha például a tető az átadás után két héttel beázik egy nagyobb esőnél, felmerülhet, hogy a probléma nem akkor keletkezett, hanem korábban is megvolt, csak addig nem derült ki. Ha viszont a hiba az átadás után keletkezett egy új esemény miatt, az már más megítélés alá eshet.
Ezért ilyen ügyekben gyakran műszaki szakértői vizsgálat döntheti el, hogy a probléma milyen originé, mikor alakulhatott ki és felismerhető lett volna-e korábban.
Ingatlan adásvételi szerződésekben gyakran szerepel: „A vevő az ingatlant megtekintett és megismert állapotban vásárolja meg.”
Ez fontos mondat, de nem varázsmondat. Azt jelenti, hogy a vevő elfogadja azokat az állapotokat és hibákat, amelyeket látott vagy kellő körültekintéssel felismerhetett volna. De ez önmagában nem jelenti azt, hogy az eladó minden később kiderülő hiba alól automatikusan mentsül.
Különösen nem akkor, ha a hiba rejtett volt, súlyos volt, vagy az eladó tudott róla, de nem tájékoztatta a vevőt.
Bizonyos esetekben az eladó megpróbálhatja korlátozni vagy kizárni a kellékszavatosági felelősségét. Ez főleg használt ingatlanoiknál fordul elő.
Vevőként azonban ilyenkor nagyon óvatosnak kell lenni. Ha az eladó teljes felelősségkizárást kér, érdemes feltenni a kérdést: miért akarja ezt ennyire? Lehet, hogy csak fél egy későbbi vitától. De az is lehet, hogy tud valamiről, amit a vevő még nem.
Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésnél a vevő hátrányára történő teljes kizárás különösen problémás lehet, ezért ilyen esetben még inkább indokolt a jogi átnézés.
Ha a vevő rejtett hibát észlel, nem érdemes azonnal mindent kijavíttatni. Első lépésként dokumentálni kell a hibát:
• fotók, videók
• szakember véleménye
• javítási ajánlat
• írásbeli jelzés az eladó felé
A hiba eltüntetése vagy javítása előtt sok esetben célszerű műszaki szakértőt bevonni, mert később nehezebb lesz bizonyítani, mi volt az eredeti állapot.
A vevő hibás teljesítés esetén többféle igényt érvényesíthet:
• kijavítás kérése
• vételár-leszállítás
• a javítási költség megtérítése
• súlyosabb esetben akár elállás is
A legjobb rejtett hibás per az, amely el sem kezdődik. Ingatlanvásárlás előtt ezért érdemes figyelni:
• Műszaki átvizsgálás: Egy szakember sokszor olyan jeleket is észrevesz, amelyeket a vevő nem.
• Részletes szerződéses nyilatkozatok: Az eladó nyilatkozzon arról, hogy tudomása szerint van-e beázás, vizesedés, statikai probléma, korábbi javítás vagy olyan hiba, amely az ingatlan használatát érintheti.
• Dokumentumok átnézése: Tervek, energetikai tanúsítvány, használatbavételi engedély, társasházi iratok vagy korábbi felújítási dokumentumok sokat elaráulhatnak.
• Állapot pontos rögzítése: Nem mindegy, hogy az ingatlan „felújított”, „jó állapotú”, „felújítandó” vagy „bontandó” minőségben kerül eladásra. Ezek a szavak később komoly jelentőséget kaphatnak.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________
A rejtett hiba nemcsak kellemetlenség. Egy rossz tető, hibás szigetelés vagy komoly vizesedés milliós kiadást jelenthet. A kérdés ilyenkor nem az, hogy a vevő csalódott-e. Hanem az, hogy az ingatlan az adásvételkor megfelelt-e annak, amit a szerződés és a jog alapján el lehetett várni.
Egy jól előkészített adásvétel nemcsak a tulajdonjog átadásáról szól. Hanem arról is, hogy a vevő ne utólag szembesüljön olyan hibákkal, amelyekről már a szerződés előtt tudnia kellett volna.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________
Ez a cikk általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben mindig az iratok és az ingatlan állapotának egyedi vizsgálata szükséges.
info@jovodotthona.hu
+36 30 417 0772
1118 Budapest, Rétköz utca 10